Kira Artış Hesaplama

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Yeni kira, mevcut kiranın artış oranı kadar büyütülmesiyle bulunur. Ev sahibiniz size bir tutar söylediyse, aynı formülü tersinden kullanarak bunun yüzde kaçlık bir artış olduğunu görebilirsiniz:

Örnek: Aylık 18.500 TL kira ödüyorsanız ve sözleşmeniz Ekim 2026 döneminde yenileniyorsa, yasal üst sınır olan %31,49 ile yeni kiranız en fazla 18.500 × 1,3149 = 24.325,65 TL olabilir. Aylık artış 5.825,65 TL, yıl boyunca ödeyeceğiniz ek tutar 69.907,80 TL olur. Ev sahibi 20.000 TL'lik bir kira için 27.000 TL isterse bu %35'lik bir artış demektir; yasal sınıra göre kira en fazla 26.298,00 TL olabilir, aradaki 702,00 TL'yi ödemek zorunda değilsiniz.

Yasal sınır: Türk Borçlar Kanunu 344. madde

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemi için kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir. Sözleşmede "her yıl %50 artış" gibi bir hüküm olsa bile sınırı aşan kısım geçerli sayılmaz. Sözleşmede artış hükmü yoksa ve taraflar anlaşamazsa, kira bedelini yine bu sınırı aşmamak üzere hâkim belirler.

12 aylık TÜFE ortalaması nedir?

TÜİK her ayın 3'ü civarında bir önceki aya ait enflasyon verilerini açıklar. "12 aylık ortalamalara göre değişim", son 12 ayın endeks ortalamasının, ondan önceki 12 ayın endeks ortalamasına göre ne kadar arttığını gösterir. Bu oran yıllık enflasyondan farklıdır ve daha yavaş değişir: Eylül 2026 verisine göre yıllık TÜFE %29,73, 12 aylık ortalama ise %31,49 olarak açıklandı. Ekim 2026 döneminde yenilenen kira sözleşmeleri için geçerli üst sınır bu %31,49 oranıdır. Oran her ay yeni veriyle değiştiği için hesaplayıcıdaki alana, kira yılınızın başladığı aya ait oranı yazmanız yeterlidir.

Konutlardaki %25 sınırı sona erdi

Haziran 2022'de konut kiraları için getirilen geçici %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. O tarihten sonra yenilenen konut sözleşmelerinde de işyerlerinde olduğu gibi yalnızca 12 aylık TÜFE ortalaması sınırı geçerlidir.

5 yıllık kira tespit davası

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yılı doldurduktan sonra yenilenen sözleşmelerde, taraflar anlaşamazsa yeni kira bedelini hâkim belirler. Hâkim; TÜFE'deki değişimi, kiralananın durumunu ve çevredeki emsal kiraları dikkate alarak hakkaniyete uygun bir tutar saptar. Bu nedenle 5 yılı dolmuş sözleşmelerde kira, TÜFE sınırının üzerine çıkabilir. Dava sonucunun yeni kira döneminin başından geçerli olması için davanın yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açılması ya da ev sahibinin bu süre içinde artış talebini kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kiracı ve ev sahibi için ipuçları

• Oranı kontrol ederken sözleşmenizin yenilendiği aya ait oranı kullanın; bir önceki ayın oranı daha düşük ya da yüksek olabilir.
• Anlaştığınız yeni kirayı yazılı hale getirin; en azından mesajla teyit edin.
• Kirayı banka veya PTT aracılığıyla, açıklamasına ilgili ayı yazarak ödemek, olası bir anlaşmazlıkta ispatı kolaylaştırır.
• Kira bedeli döviz olarak belirlenmişse, 5 yıl dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
• Ev sahibinin talebi sınırı aşıyorsa "Uygulanan artış oranını bul" seçeneğiyle farkı hesaplayın ve yasal oran üzerinden ödeme yapmayı yazılı olarak önerin.